La récente mise à jour économique du Québec révèle un paysage complexe pour les investisseurs en immobilier commercial, en particulier dans le secteur multifamilial. Alors que la province maintient une projection de déficit de 11 milliards de dollars pour 2024-25 et augmente son déficit projeté à 9,2 milliards de dollars pour 2025-26, le marché est confronté à la fois à des défis et à des opportunités stratégiques qui méritent une attention particulière.
Ces pressions fiscales coïncident avec des changements importants dans la structure de l’impôt foncier à Montréal, où les augmentations de l’impôt foncier non résidentiel ont été limitées à une moyenne de 1,9 % pour 2024. Ce taux, inférieur à l’augmentation de 2,2 % de l’impôt foncier résidentiel, s’inscrit dans la continuité d’une politique visant à réduire l’écart historique entre les taux commerciaux et résidentiels. Cependant, l’impact varie considérablement d’un arrondissement à l’autre, créant une mosaïque d’opportunités d’investissement dans l’ensemble de la région métropolitaine de Montréal.
L’arrondissement Ville-Marie, situé au centre-ville, présente un cas particulièrement intéressant, avec une baisse de taxe de 3,1 % qui pourrait stimuler le potentiel d’investissement dans les actifs de base. Cette réduction, combinée à l’initiative d’investissement de 10 millions de dollars de la ville dans le centre-ville, suggère une opportunité stratégique pour les investissements à valeur ajoutée dans les emplacements centraux.
À l’inverse, les arrondissements à forte vocation industrielle comme Lachine et Saint-Laurent font face à des augmentations de 9,6 % et de 7,7 % respectivement, ce qui pourrait avoir un impact sur les rendements, mais qui est compensé par les solides données fondamentales du marché dans le secteur industriel.
Pour les investisseurs en immobilier commercial, l’environnement actuel exige une approche sophistiquée de la gestion de portefeuille. Le paysage fiscal variable d’un arrondissement à l’autre laisse entrevoir les avantages d’une diversification géographique, tandis que les bonnes performances du secteur multifamilial offrent une protection contre l’incertitude économique. Les immeubles qui peuvent maintenir un taux d’occupation élevé tout en gérant efficacement les coûts d’exploitation seront particulièrement bien positionnés sur ce marché.
Le marché présente également des corrélations intéressantes entre les investissements commerciaux et multifamiliaux. Les zones bénéficiant de réductions d’impôts commerciaux connaissent souvent une augmentation de la demande résidentielle, ce qui crée des opportunités pour les développements à usage mixte et le repositionnement stratégique des actifs existants. Cette relation est particulièrement évidente au centre-ville de Montréal, où la vitalité commerciale influence directement la performance des immeubles multifamiliaux.
Les facteurs de risque méritent d’être examinés attentivement, notamment la dette provinciale relativement élevée du Québec et l’augmentation des dépenses municipales qui pourraient exercer une pression sur les taux d’imposition futurs. Cependant, ces défis sont contrebalancés par des fondamentaux de marché solides, en particulier dans le secteur multifamilial où les tendances démographiques et les contraintes de l’offre continuent de soutenir la croissance.
L’environnement actuel du marché, bien que complexe, offre des opportunités significatives pour les investisseurs informés qui peuvent naviguer dans le paysage fiscal variable tout en capitalisant sur les solides fondamentaux de l’immobilier multifamilial. Les propriétés qui peuvent maintenir un positionnement compétitif tout en gérant efficacement les coûts d’exploitation seront particulièrement bien placées pour réussir.
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