Une tendance notable est la diminution du nombre de Québécois qui déménagent chaque année. Les données de l’Institut de la statistique du Québec indiquent une forte diminution, passant de 944 600 déménageurs en 2002 à seulement 658 300 en 2023. Cette diminution est largement attribuée à la montée en flèche des coûts du logement, qui a créé d’importants obstacles à la mobilité. Selon Francis Cortellino, économiste de marché à la Société d’hypothèques et logement (SCHL), les difficultés du marché du logement sont un facteur essentiel de cette tendance.
Pour ceux qui déménagent, le fardeau financier est important. Un récent sondage réalisé par Léger Marketing a révélé que les locataires de Montréal seraient confrontés à une augmentation moyenne de 24 % de leur loyer s’ils déménageaient en 2024. Cette hausse des coûts n’affecte pas seulement l’accessibilité financière, mais oblige également de nombreuses personnes à faire des compromis sur la qualité des services et des commodités. Le directeur du logement de Vivre en Ville, Adam Mongrain, note que cette situation pousse les résidents à retarder le plus possible leur déménagement afin d’éviter la détérioration des conditions associées à la hausse des loyers.
L’impact ne se limite pas aux locataires, mais s’étend également aux propriétaires. De nombreux propriétaires au Québec restent sur place, même lorsqu’il serait logique de réduire la taille de leur logement. Le coût élevé d’un déménagement vers une propriété plus petite et plus facile à gérer décourage les ventes, ce qui entraîne une stagnation du marché. Cette tendance aggrave encore la pénurie de logements et fait grimper les prix, car moins de biens sont disponibles pour les nouveaux acheteurs.
La crise du logement au Québec a des implications plus larges pour le secteur de l’immobilier commercial. La mobilité limitée des résidents affecte les économies locales, réduit la demande d’espaces commerciaux et peut étouffer la croissance des entreprises. Avec moins de personnes s’installant dans de nouvelles zones, les promoteurs commerciaux peuvent avoir du mal à attirer des locataires dans de nouveaux projets, ce qui peut entraîner une hausse des taux d’inoccupation et une baisse des revenus locatifs.
Au Canada, la situation est tout aussi tendue, en particulier pour les nouveaux immigrants. Un sondage réalisé par l’institut Angus Reid a révélé que près de 40 % des immigrants récents envisagent de déménager dans une autre province ou de quitter le pays en raison du coût du logement. Cette tendance est particulièrement prononcée chez les jeunes Canadiens, puisque 42 % des 18-24 ans envisagent de déménager.
Pour le Québec, cette tendance à la migration interprovinciale pourrait se traduire par une fuite des talents, les particuliers et les entreprises recherchant des lieux plus abordables. Cette évolution pourrait réduire le nombre de locataires commerciaux potentiels et avoir un impact sur le marché du travail local, ce qui compliquerait encore le paysage économique.
Pour ajouter à la complexité, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a récemment retardé la mise en œuvre d’un niveau de capital plancher plus élevé pour les banques. Cette décision, initialement prévue pour s’aligner sur les normes mondiales établies par le Comité de Bâle sur le contrôle bancaire, a été reportée afin d’éviter de désavantager les banques canadiennes sur le plan de la concurrence. Ce report vise à maintenir les volumes de prêts et les options offertes aux consommateurs, qui sont essentiels pour soutenir la stabilité économique.
Pour le marché de l’immobilier commercial, ce report réglementaire offre un répit temporaire. Le maintien des pratiques de prêt actuelles garantit que le financement des projets commerciaux reste accessible, ce qui favorise le développement et l’investissement. Toutefois, la mise en œuvre éventuelle d’exigences plus strictes en matière de capital pourrait augmenter les coûts d’emprunt et limiter les options de financement, ce qui risquerait de ralentir l’activité du marché.
Comment ces tendances façonneront-elles l’avenir du marché de l’immobilier commercial au Québec ? Les problèmes de logement de la province continueront-ils à stimuler la migration et à affecter les économies locales ? Nous vous invitons à nous faire part de vos réflexions et de vos stratégies pour faire face à ces questions complexes dans les commentaires ci-dessous.
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