Les récentes mesures prises par le gouvernement fédéral, visant à remédier à la pénurie de logements au Canada, ont suscité des discussions parmi les professionnels du secteur. Cependant, du point de vue d’un courtier en immobilier commercial et d’un investisseur, le scepticisme règne quant à savoir si ces mesures vont assez loin. S’agit-il simplement d’un petit pansement sur une blessure qui s’aggrave ?

Voyons cela de plus près.

Les défis de la TPS : une mesure prometteuse ou une politique de plus ?

Lorsque le Premier ministre Justin Trudeau a annoncé la suppression de la TPS sur les nouvelles constructions locatives, la nouvelle a d’abord été accueillie avec optimisme. Cependant, au fur et à mesure que les détails apparaissaient, les professionnels du secteur ont commencé à s’interroger sur l’impact à long terme de cette initiative.

Le « remboursement amélioré de la TPS sur les loyers » n’est ni permanent ni exhaustif.
– Délai précis : seuls les projets démarrant entre le 14 septembre 2023 et le 31 décembre  2030 sont concernés.
– Date d’achèvement au plus tard le 31 décembre 2035.
– Restrictions sur les types de bâtiments éligibles : exclusion des maisons individuelles, des duplex et des triplex.

Cette politique nuancée soulève une question : Le gouvernement fédéral répond-il de manière adéquate aux défis multiples du secteur immobilier ?

La semaine dernière, nous avons mentionné que le dernier rapport de la SCHL avait révélé que, d’ici 2030, le Canada aura besoin d’un nombre stupéfiant de 3,5 millions de logements supplémentaires pour rétablir l’accessibilité au logement à des niveaux rappelant ceux de 2004, et que le pays est également confronté à une flambée des coûts de location, le loyer moyen demandé ayant atteint le niveau record de 2 117 $ en août.

Une approche plus inclusive et plus globale pourrait peut-être mieux servir le secteur, en veillant à ce que tous les types de projets de logement soient stimulés et encouragés.

Mises en chantier au Canada : Un horizon incertain

La trajectoire des mises en chantier au Canada est un autre sujet de préoccupation. Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) brossent un tableau mitigé : une baisse de seulement 1 % du taux annuel désaisonnalisé (TAS) du total des mises en chantier et une hausse marginale de 0,8 % d’un mois à l’autre de la moyenne mobile sur six mois du TAS mensuel.

Bob Dugan, économiste en chef de la SCHL, explique ce phénomène en soulignant que les mises en chantier ont subi des pressions considérables en 2023. Bien que les mises en chantier de logements collectifs semblent constituer une lueur d’espoir, il convient de noter les disparités géographiques. Des villes comme Toronto et Vancouver, qui sont historiquement des moteurs de l’immobilier, ont connu une baisse des mises en chantier. À l’inverse, Montréal a enregistré une hausse, grâce à l’essor des mises en chantier de logements collectifs.

Ces tendances soulignent la complexité du paysage immobilier canadien. Compte tenu des disparités régionales et de l’impact imminent des taux d’intérêt élevés, une stratégie nationale plus solide pourrait s’avérer nécessaire.

Le rêve insaisissable de l’accessibilité financière

La question la plus cruciale dans le climat actuel est peut-être le problème de longue date de l’accessibilité du logement. Si la suppression de la TPS peut sembler un pas vers l’allègement de la charge financière pesant sur la construction locative, rendra-t-elle vraiment le logement plus abordable pour les Canadiens ?

Le Canada doit faire face à d’autres problèmes sociaux pour reprendre le contrôle de son offre de logements, notamment l’augmentation de la population et la dynamique de la main-d’œuvre. Ainsi, bien que la suppression de la TPS soit un pas dans la bonne direction pour stimuler la construction de logements locatifs, le raz-de-marée de l’augmentation de la demande pourrait déjà être trop important.

D’éminents économistes ont exprimé leurs préoccupations dans le même sens. Rachel Battaglia, économiste à RBC, souligne que le taux d’inoccupation des logements locatifs au Canada n’a jamais été aussi bas depuis vingt ans. Si l’augmentation de l’offre pourrait, en théorie, réduire les prix des loyers, le temps nécessaire pour que cette offre se concrétise pourrait signifier le maintien de prix élevés dans un avenir prévisible.

L’économiste en chef de BMO, Douglas Porter, met en avant un autre aspect important. Le défi ne réside pas seulement dans l’accessibilité, mais aussi dans la capacité à construire. Le secteur immobilier fonctionnant à une capacité quasi maximale et l’accession à la propriété étant de plus en plus dominée par les investisseurs, s’appuyer uniquement sur l’offre pour résoudre le problème de l’accessibilité pourrait s’avérer une tâche ardue.

Nous sommes plutôt d’accord avec BMO, car l’écart actuel et croissant entre l’offre et la demande ne fait qu’augmenter les valeurs immobilières et locatives.

Pour conclure : Le chemin à parcourir pour l’immobilier d’entreprise

Les mesures récentes, bien que bien intentionnées, semblent être un ensemble de solutions disparates. Elles peuvent s’attaquer à certains problèmes de surface, mais les défis plus profonds et systémiques du secteur de l’immobilier commercial restent largement intacts. Si l’on ajoute à cela l’augmentation de la population, on obtient une hausse de la demande et, par conséquent, une augmentation de la valeur des propriétés multifamiliales.

Pour les investisseurs, le paysage actuel peut sembler décourageant. Cependant, les défis s’accompagnent souvent d’opportunités pour ceux qui savent naviguer dans les méandres du marché.

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