Le récent amendement proposé au projet de loi 31 de la législature immobilière du Québec a fait couler beaucoup d’encre. L’évolution récente a été largement soulignée par Anthony Arquin, expert du secteur. Ses réflexions ont mis en lumière un « superpouvoir » potentiel accordé aux municipalités du Québec qui pourrait influencer profondément les projets de développement du logement. En tant que professionnels de l’immobilier, nous nous demandons si cela va assez loin.

Cet amendement émergent, qui fait actuellement l’objet d’un examen parlementaire, pourrait permettre aux municipalités, pour une période de cinq ans, d’approuver des projets de logement qui, autrement, contreviendraient aux règlements d’urbanisme existants.

Les critères d’autorisation sont précis : la construction doit comporter au moins trois unités, et soit le projet est principalement composé de logements sociaux, abordables ou étudiants, soit il est situé dans une municipalité dont la population dépasse 10 000 habitants et dont le taux d’inoccupation des logements locatifs est inférieur à 3 %.

Cette dernière condition en dit long, car elle englobe la plupart des grandes villes de la province, ce qui pourrait accélérer le développement d’un nombre important d’unités de logement.

Ce changement législatif vise surtout à contourner la procédure d’approbation par référendum, traditionnellement onéreuse, connue pour sa longueur et son coût, qui a paralysé de nombreux projets dans le passé. Bien qu’une réunion de consultation publique soit toujours obligatoire, la suppression de l’obstacle du référendum pourrait accélérer considérablement le calendrier des projets.

Les implications pour les investisseurs en immobilier commercial sont multiples. Cette « superpuissance » pourrait débloquer des opportunités de développement et d’investissement rapides dans des projets résidentiels, en particulier dans les centres urbains à forte demande, et stimuler l’offre nécessaire sur le marché.

Pour les investisseurs, cela pourrait signifier une rotation plus rapide des investissements et un afflux de logements disponibles pour répondre à la demande croissante et se répercuter sur les loyers et les prix de l’immobilier.

Toutefois, les municipalités conserveraient le pouvoir d’imposer des conditions supplémentaires. Cette mise en garde introduit un élément d’incertitude ; la facilité du processus de développement dépendant de ces stipulations et de l’efficacité des administrations municipales qui pourrait varier considérablement à travers la province. Ce même niveau d’incertitude créerait également des divergences sur le marché et des opportunités entre les régions pour les investisseurs.

La perspective que les municipalités exercent ce nouveau pouvoir présente une opportunité à double tranchant : la possibilité d’une approbation rapide des projets et le défi de naviguer dans les nouvelles exigences municipales.

En intégrant le point de vue d’Arquin à ce que nous savons déjà des détails législatifs du projet de loi 31, le paysage de l’investissement immobilier commercial au Québec est sur le point de changer.

Examinons de plus près certains des détails annoncés jusqu’à présent :

Les investisseurs doivent divulguer le loyer maximum pour une période de cinq ans sur les propriétés nouvellement construites ou réaffectées. Cette transparence est un atout pour la planification et la budgétisation des locataires. Toutefois, elle empêche les investisseurs d’ajuster les loyers en fonction de l’évolution rapide du marché. Cet horizon fixe pourrait avoir une incidence sur les calculs de retour sur investissement et la planification financière à long terme pour les nouveaux développements et entraver l’objectif précis de création de l’offre que le gouvernement cherche à atteindre.

Les propriétaires seront redevables d’indemnités plus élevées en cas d’expulsion, proportionnelles à la durée du bail. Bien que ce changement garantisse une compensation équitable pour les locataires déplacés, il impose également des charges financières supplémentaires aux propriétaires. Il est essentiel que les investisseurs prennent en compte ces coûts potentiels dans leurs budgets opérationnels et qu’ils abordent les relations avec les locataires et l’application des baux avec une diligence accrue.

Le droit de résilier un bail à la suite d’un avis de cession de bail peut offrir aux propriétaires plus de contrôle sur leur bien, mais il nécessite également un équilibre délicat dans la gestion des relations avec les locataires afin d’éviter les vacances qui peuvent éroder la stabilité des revenus.

L’impact cumulatif de ces changements législatifs signale une période de transformation pour le marché immobilier québécois. Pour les investisseurs, il s’agit d’un appel à s’adapter à un environnement plus réglementé qui valorise les considérations sociales au même titre que les gains économiques.

Pour répondre à la question initiale, nous sommes d’avis que la version actuelle du projet de loi (y compris les amendements relatifs à l’inclusion des pouvoirs municipaux) est un pas dans la bonne direction, car le marché manque cruellement d’offre et a besoin des outils appropriés pour y remédier. Avec autant de variables, seul le temps nous dira si ces changements seront positifs ou négatifs.

En tant que courtier chez Votre Equipe Immobilier, cette évolution nous incite à réfléchir au positionnement stratégique des portefeuilles de nos clients. Cet amendement, s’il est adopté, modifiera-t-il vos plans d’investissement ?

Nous restons vigilants et optimistes et vous invitons à en discuter avec Votre Equipe Immobilier. Nous pourrons ainsi élaborer une stratégie pour exploiter au mieux ces nouveaux pouvoirs potentiels pour la croissance et la réussite de vos investissements.