La nouvelle initiative du gouvernement fédéral en matière de logement, qui se caractérise par un engagement important en faveur de l’augmentation du nombre de logements disponibles et de l’amélioration de l’accessibilité financière, a de profondes répercussions sur notre marché. Avec des plans visant à construire près de 3,9 millions de logements d’ici 2031, y compris des investissements substantiels dans la lutte contre le sans-abrisme et des incitations à la construction de logements, le décor est planté pour un changement dynamique de la demande et de l’offre dans tout le pays.

Ce mouvement énergique en faveur de l’augmentation du parc de logements, en particulier grâce à des incitations fiscales renforcées, n’est pas seulement une réponse aux pénuries actuelles, mais une stratégie proactive visant à éviter les crises futures. Pour les investisseurs commerciaux, les implications sont doubles. Tout d’abord, l’augmentation de la déduction pour amortissement pour les immeubles d’habitation – de 4 % à 10 % – représente un allègement fiscal important qui pourrait stimuler de nouveaux développements.

Deuxièmement, l’engagement de mettre davantage de terrains publics à la disposition de la construction de logements pourrait ouvrir de nouvelles perspectives dans des zones auparavant interdites en raison de restrictions de zonage ou d’un manque de disponibilité.
En ce qui concerne Montréal, la situation locale est tout aussi convaincante.

En 2022 et 2023, la ville a été confrontée à un marché résidentiel tumultueux en raison de l’inflation et des taux d’intérêt élevés, ce qui a entraîné une baisse des mises en chantier et un resserrement du marché locatif. La baisse progressive prévue des taux d’intérêt et l’augmentation plus modeste des coûts de construction à l’horizon 2025 laissent entrevoir un environnement favorable à la reprise de l’investissement résidentiel.

Cependant, la légère reprise prévue des mises en chantier ne suffira probablement pas à répondre à la demande croissante, d’autant plus que Montréal continue d’attirer une part importante des immigrants et des résidents non permanents du Québec.

Le secteur de la location à Montréal devrait rester sous forte pression. La croissance de la population dépassant la disponibilité de nouveaux logements locatifs, nous observons une baisse soutenue des taux d’inoccupation, qui devraient chuter à près de 1 % d’ici octobre 2024. Cette pénurie devrait faire grimper les loyers, poursuivant ainsi une tendance à la forte hausse alimentée par l’augmentation des dépenses d’exploitation. Pour les investisseurs en immobilier commercial, ces conditions soulignent l’importance d’investir ou de développer des biens locatifs bien positionnés qui peuvent tirer parti de ces tendances.

En outre, les efforts déployés par le gouvernement fédéral pour empêcher les grandes entreprises d’acheter des maisons individuelles pourraient réorienter d’importants flux de capitaux vers les secteurs commercial et multifamilial, ce qui pourrait faire grimper les prix et réduire les rendements dans ces secteurs. Les stratégies d’investissement pourraient s’en trouver modifiées, ce qui entraînerait une réorientation vers des projets de développement ou d’autres marchés au sein de la province.

À la lumière de ces changements, les acteurs du secteur de l’immobilier commercial au Québec devraient envisager plusieurs mesures stratégiques :
Réévaluer la composition du portefeuille pour s’assurer qu’elle correspond à l’augmentation attendue de la demande locative et au resserrement de l’offre.

Explorer les possibilités de nouveaux projets de développement, encouragés par les incitations fiscales fédérales et la disponibilité potentielle de terrains publics.
Suivre de près les changements politiques en cours et les réponses du marché, car ils détermineront le paysage à moyen et long terme des marchés du logement et de la location.

La question qui se pose à nous, investisseurs et professionnels, est de savoir comment nous allons adapter nos stratégies non seulement pour atténuer les risques présentés par ces dynamiques de marché, mais aussi pour saisir les opportunités qu’elles peuvent apporter.